Achat immobilier avec travaux pour un frontalier payé en francs suisses : le dossier que deux courtiers avaient refusé

Un primo-accédant frontalier, des revenus en CHF et des travaux : le projet

M. S., 34 ans, résidait à Mulhouse et travaillait en Suisse en CDI depuis trois ans. Primo-accédant, il voulait acheter sa résidence principale à Mulhouse et y engager des travaux importants avant d’y vivre. Ses revenus, d’environ 57 000 francs suisses par an, étaient perçus dans une devise étrangère et il était considéré comme non-résident fiscal côté suisse. C’est après un long parcours d’obstacles qu’il a confié son dossier à Alsace Courtiers.

Son objectif était clair : un prêt d’environ 315 000 euros sur 25 ans, avec un différé de deux ans pour financer les travaux avant de commencer à rembourser le capital plein.

Quatre refus de banques et deux courtiers qui abandonnent : le blocage

Quand il nous a contactés, le dossier avait déjà une histoire. Un premier courtier avait essuyé plusieurs refus. Un second lui avait annoncé que le projet n’était pas finançable. Quatre banques lui avaient fermé la porte.

Les points de blocage se cumulaient : un statut de non-résident fiscal côté suisse, un budget travaux élevé qui pesait sur le plan de financement, et un apport jugé un peu juste. Il fallait une banque capable d’analyser correctement des revenus en francs suisses et d’intégrer un volet travaux conséquent, pas seulement de cocher des cases.

Reprise du dossier, garantie hypothécaire et différé travaux : notre accompagnement

Nous avons repris le dossier à zéro, après tous ces refus, pour le présenter à nos banques partenaires habituées aux profils frontaliers. Un premier accord a été obtenu auprès de la banque du client, assorti d’une délégation d’assurance.

Puis un imprévu est survenu : au moment d’éditer l’offre, cette banque s’est finalement rétractée en raison du statut de non-résident. Une situation stressante pour l’emprunteur, avec un compromis qui court. Nous avons représenté le dossier en urgence auprès d’autres partenaires jusqu’à trouver un établissement prêt à financer le projet dans sa globalité.

Sur le plan technique, la garantie Crédit Logement ne suivait pas compte tenu de l’ampleur des travaux : nous sommes donc partis sur une garantie hypothécaire. Le prêt a été structuré sur 25 ans avec deux ans de différé pour la partie travaux, et l’assurance a été mise en place via le contrat groupe de la banque, avec la possibilité de la renégocier ensuite.

315 470 € sur 25 ans à 3,30 %, différé de 2 ans obtenu : le résultat

Quatre banques ont été mises en concurrence sur cette seconde phase. Le client a obtenu un financement de 315 470 euros sur 25 ans, au taux nominal de 3,30 % (soit exactement son objectif de départ), avec un TAEG de 4,23 %. Les frais de dossier, demandés à 2 000 euros par sa banque initiale, ont été négociés à 1 200 euros. Le budget travaux a bien été financé avec le différé de deux ans souhaité, et le contrat ne comporte pas d’indemnités de remboursement anticipé.

L’ensemble a été mené en trois mois et demi, dans un contexte d’urgence après le refus de dernière minute.

Pourquoi un courtier change la donne sur un dossier frontalier avec travaux

Un profil frontalier avec travaux et un statut fiscal atypique demandent deux choses qu’une banque seule offre rarement : la connaissance des établissements réellement à l’aise avec ces dossiers, et la ténacité de tout reprendre quand un accord tombe au dernier moment. C’est ce qui a transformé un projet déclaré infaisable par deux confrères en un financement signé.