Prêt immobilier • Non-résidents fiscaux, indépendant allemand • bien situé en France
Un couple allemand achète sa résidence principale en France : financer un profil indépendant et non-résident
Peut-on obtenir un prêt immobilier en France en étant non-résident ?
337 501 € sur 25 ans à 3,13 %, sans IRA
L’essentiel de ce cas client
- Profil
- Couple allemand domicilié près de Hambourg, avocat indépendant (~12 000 €/mois) et salariée en congé parental
- Projet
- Achat d’une résidence principale en France en tant que non-résidents fiscaux
- Blocage
- Bilans allemands à analyser, biens locatifs déjà financés en Allemagne, assurance groupe inaccessible aux non-résidents
- Financement obtenu
- 337 501 € sur 25 ans à 3,13 %, caution Crédit Logement, délégation d’assurance
- Gains négociés
- Taux sous l’objectif de 3,30 %, frais de dossier limités à 1 000 €, aucune indemnité de remboursement anticipé
- Délai
- 7 mois, traductions et suivi de cautionnement compris
Acheter en France depuis Hambourg, en indépendant : le projet
Un couple allemand, domicilié près de Hambourg, souhaitait acheter une résidence principale en France et a confié sa recherche de financement à Alsace Courtiers. Monsieur est avocat installé à son compte en Allemagne, avec environ 12 000 euros de revenus mensuels. Madame, 42 ans, était en congé parental et salariée à temps partiel dans l’activité de son mari. Le couple percevait également près de 4 300 euros de revenus locatifs par mois, issus de plusieurs biens situés en Allemagne.
Leur objectif : un prêt de 336 000 euros sur 25 ans, à un taux visé de 3,30 %.
Non-résidence fiscale, bilans étrangers et assurance : les obstacles
Le profil était atypique pour un financement en France. Les clients étaient non-résidents fiscaux français, Monsieur exerçait en indépendant à l’étranger, et les banques comme les organismes de caution devaient analyser des bilans allemands ainsi que plusieurs biens locatifs déjà financés outre-Rhin. Autant d’éléments qui, mis bout à bout, refroidissent la plupart des établissements. Sans banque en France ni connaissance du marché bancaire local, le couple partait de loin.
Traductions, caution Crédit Logement et délégation d’assurance : notre accompagnement
Nous avons présenté le dossier à l’ensemble des banques susceptibles d’étudier un profil non-résident, puis identifié celle qui acceptait de poursuivre l’analyse. Un premier accord Crédit Logement a été obtenu, avant que le dossier ne soit réexaminé une fois le statut d’indépendant allemand pleinement pris en compte.
Le travail a été très concret : collecter et faire traduire de nombreux documents allemands, ainsi que mettre en place une délégation d’assurance, la banque ne couvrant pas les non-résidents. Nous avons assuré un suivi rapproché, y compris pendant une période d’absentéisme inhabituel côté banque, et accompagné l’organisme de cautionnement pas à pas jusqu’à l’accord définitif.
337 501 € sur 25 ans à 3,13 %, sans indemnités de remboursement anticipé : le résultat
Six banques ont été sollicitées. Le couple a signé un prêt de 337 501 euros sur 25 ans, au taux nominal de 3,13 %, soit mieux que l’objectif de 3,30 % fixé au départ. L’assurance a été mise en place en délégation malgré le statut de non-résident, la garantie a été assurée par Crédit Logement, et le contrat ne comporte pas d’indemnités de remboursement anticipé. Pour un dossier international de cette complexité, les frais de dossier sont restés limités à 1 000 euros.
Le montage a demandé sept mois, à la mesure des obstacles franchis.
Pourquoi un courtier pour un achat transfrontalier en France
Quand on n’a ni banque ni repère en France, un achat immobilier peut vite sembler inaccessible. Le courtier joue le rôle d’intermédiaire : il présente le dossier aux bons partenaires, coordonne les traductions, sécurise la caution et l’assurance, et tient la barre jusqu’à la signature.
Madame Ciprian a été une véritable bénédiction pour notre projet immobilier. Les démarches liées au passage de la frontière (nous sommes allemands et avons acheté une maison en France) ont rendu notre projet particulièrement complexe. Quel que soit le problème rencontré, Madame Ciprian a toujours trouvé une solution. Elle a toujours répondu immédiatement, avec calme et amabilité.
Questions fréquentes
Comment financer sa résidence principale en France quand on est allemand ?
C’est possible en s’adressant aux banques qui acceptent les non-résidents et savent lire des revenus et des bilans étrangers. Le courtier cible ces établissements, coordonne la traduction des pièces et sécurise la caution. Ici, le financement a été obtenu à 3,13 % sur 25 ans.
Peut-on obtenir un prêt en France en étant indépendant à l’étranger ?
Oui, mais le dossier demande une analyse fine des bilans étrangers et un suivi rapproché avec la banque et l’organisme de caution. Toutes les banques n’en sont pas capables, d’où l’intérêt de passer par un intermédiaire qui connaît les bons partenaires.
Quelle assurance emprunteur pour un non-résident ?
Beaucoup de contrats groupe des banques ne couvrent pas les non-résidents. La solution passe alors par une délégation d’assurance, un contrat individuel adapté au profil, comme cela a été mis en place dans ce dossier.
Comment faire accepter des revenus et des bilans étrangers par une banque française ?
En présentant des documents traduits, complets et bien organisés, et en s’adressant aux banques rompues à ces dossiers. La qualité de présentation compte autant que les chiffres pour rassurer l’établissement.
Pour aller plus loin
Votre situation ressemble à celle-ci ? Parlons de votre projet. Nous étudions votre dossier, déterminons votre capacité d’emprunt et mettons les banques en concurrence pour trouver le meilleur financement.