Prêt professionnel et immobilier • Reprise d’une auberge, fonds et murs • Masevaux (Haut-Rhin)
Reprendre une auberge quand deux banques et un courtier ont déjà dit non : un dossier germano-suisse mené à bout
Comment financer la reprise d’une auberge quand on est non-résident ?
476 000 € financés, fonds et murs, malgré les refus
L’essentiel de ce cas client
- Profil
- Couple germano-suisse non-résident (45 et 48 ans), sans expérience de gérance, revenus en euros et en CHF
- Projet
- Reprise d’une auberge à Masevaux (68) : fonds de commerce et murs
- Blocage
- Deux refus bancaires, un courtier ayant renoncé, contraintes SAFER et autorisations d’exploitation
- Financement obtenu
- SCI : 440 000 € sur 15 ans à 4,70 %. Exploitation : 36 000 € sur 7 ans à 4,70 %
- Gains négociés
- Différés de 2 et 14 mois, caution limitée à 50 % sur l’exploitation, frais de dossier de 1 500 € et 300 €
- Délai
- 10 mois, coordination notaire, mairie, expert-comptable et vendeur comprise
Un couple germano-suisse et une auberge à Masevaux : le projet
Un couple porteur d’un beau projet de reprise s’est tourné vers Alsace Courtiers pour reprendre une auberge à Masevaux (68). Monsieur, 45 ans, responsable de l’entretien de machines agricoles en Allemagne. Madame, 48 ans, cumulait plusieurs activités en Suisse, dont une activité indépendante. Lui était allemand et domicilié en Allemagne, elle suisse et domiciliée en Suisse, avec des revenus en francs suisses.
Le projet couvrait le fonds de commerce et l’acquisition des murs, avec un objectif de 462 000 euros sur 15 ans via une SCI et un différé d’un an pour les travaux.
Refus en série, SAFER et non-résidence : un cumul d’obstacles
Le dossier avait déjà été refusé par deux banques et par un précédent courtier. Le cumul des contraintes était réel : des repreneurs étrangers et non-résidents fiscaux français, sans véritable expérience de gérance, un montant à financer conséquent, et une contrainte de délais liée à la SAFER (qui dispose d’un droit de préemption sur ce type de bien) ainsi qu’aux autorisations d’exploitation de la mairie. Monsieur, par ailleurs, ne parlait pas français, ce qui ajoutait une couche de coordination.
Prévisionnel, garanties et coordination de tous les acteurs : notre accompagnement
Nous avons réuni les clients et les vendeurs pour cadrer le projet, puis accompagné le couple auprès de l’expert-comptable et du notaire. Le prévisionnel a demandé du temps à construire, mais c’était la clé pour convaincre.
Le dossier a été présenté à six banques, dont la quasi-totalité n’a d’abord pas souhaité se positionner. Nous avons géré en parallèle les contraintes SAFER et les autorisations d’exploitation, et nous avons persévéré jusqu’à obtenir un accord couvrant à la fois les murs et l’exploitation. Le montage a été sécurisé par une garantie hypothécaire sur la SCI, une caution des associés (à 100 % sur la SCI et 50 % sur la société d’exploitation) et une assurance groupe répartie à parts égales sur chaque emprunteur.
476 000 € financés malgré les refus : le résultat
Le couple a obtenu deux financements complémentaires : 440 000 euros sur 15 ans sur la SCI et 36 000 euros sur 7 ans sur la société d’exploitation, tous deux au taux de 4,70 %. Un différé a été obtenu (deux mois sur la SCI et quatorze mois sur l’exploitation), même s’il a été raccourci par un délai notarial. Les frais de dossier sont restés bas (1 500 euros sur la SCI et 300 euros sur l’exploitation), et la caution personnelle a été limitée à 50 % sur la partie exploitation.
Le dossier, refusé partout ailleurs, a finalement abouti au bout de dix mois de travail.
Pourquoi un courtier sur une reprise complexe multi-acteurs
Certaines reprises cumulent tellement de difficultés (profils étrangers, secteur prudent, SAFER, mairie, notaire, expert-comptable) qu’aucun acteur pris seul ne parvient à faire aboutir le projet. Le courtier tient le fil entre tous ces intervenants et pousse le dossier jusqu’à la signature.
Alsace Courtiers nous a obtenu avec succès un prêt bancaire pour une acquisition commerciale très complexe. Ils ont cru en nous et en notre projet, malgré notre nationalité étrangère. Ils ont persévéré et se sont sincèrement réjouis pour nous lorsque nous avons enfin pu signer chez le notaire.
Questions fréquentes
Comment financer la reprise d’une ferme-auberge ?
Le financement combine généralement une SCI pour les murs et une société d’exploitation pour le fonds. Il faut anticiper les contraintes propres à ce type de bien (SAFER, autorisations d’exploitation) et construire un prévisionnel solide avec l’expert-comptable.
Qu’est-ce que la SAFER et comment gérer ses délais ?
La SAFER peut disposer d’un droit de préemption sur certains biens à caractère agricole ou rural, ce qui impose des délais. Ils s’anticipent en coordonnant notaire, vendeur et banque pour que le financement soit prêt au bon moment.
Peut-on reprendre un commerce en étant étranger et non-résident ?
Oui. Le statut d’étranger ou de non-résident réduit le nombre de banques prêtes à suivre, mais ne ferme pas la porte. Un dossier bien présenté aux bons partenaires, avec des garanties adaptées, permet d’aboutir, comme dans ce cas.
Quelles garanties pour un financement professionnel de reprise ?
On combine souvent plusieurs garanties : hypothèque sur les murs, caution personnelle des associés (parfois limitée), et garanties d’organismes comme France Active. L’objectif est de rassurer la banque tout en protégeant au mieux les repreneurs.
Pour aller plus loin
Votre situation ressemble à celle-ci ? Parlons de votre projet. Nous étudions votre dossier, déterminons votre capacité d’emprunt et mettons les banques en concurrence pour trouver le meilleur financement.